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青岛新房市场出现分化 二手房市场更为惨淡

时间:2019-07-08 04:27来源:未知 作者:admin 点击:
在上月底一轮密集加推之后,2019年上半年结束了。虽然不少开发商宣称取得了不错的去化率,但从数据上看,青岛楼市并不乐观。各开发商在6月的销售战中已经累得筋疲力尽,但是目

  在上月底一轮密集加推之后,2019年上半年结束了。虽然不少开发商宣称取得了不错的去化率,但从数据上看,青岛楼市并不乐观。各开发商在6月的销售战中已经累得筋疲力尽,但是目前仍丝毫没有喘息的时间,接着又投入到新一轮的营销战中。在7月份这个传统淡季中,青岛楼市有二十多个楼盘集中上市,总价低的紧凑型套三房依旧是市场的热点。

  2019年上半年,针对房地产行业发展特点,从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同,中央在重要会议不断强调“房住不炒”,青岛根据形势变化及时跟进政策,确保市场平稳运行。

  根据青岛网上房地产统计数据显示,2019年1月至6月,青岛新房共成交66039套 (其中住宅成交53379套),同比2018年上半年成交的88679套下降25.53%;新房总成交面积7614989.7平方米,同比2018上半年下降21.55%。不仅同比下滑,环比2018年下半年新房成交数据 (79836套),也下降了17.28%,成交面积则下降了14.85%。

  二手市场的市场成交量下降则更为明显,2019上半年青岛二手房共计成交26052套,同比2018的上半年却下降28.8%,总成交面积2377443.73平方米。

  在6月份的最后一周中,西海岸、高新区、城阳等区域都有新楼盘加推,但是冷热度大不相同。上周末,高新区东片区某楼盘加推,因为此次加推楼盘毗邻开发商的商业配套,且加推120平方米以下的紧凑型套三户型,因此受到了购房者追捧。开盘前营销中心排起了长队,最终开发商通过公开摇号来确定购房者,许多购房者直到半夜才办完手续。“感觉火爆程度和2017年差不多。”参与购房的衣女士向记者感慨说。

  但仅仅与该楼盘一路之隔的某项目,目前在售房源户型均为140平方米左右的大户型,开发商虽然给出10万元左右的优惠,首付还可以分期办理,但仍没有太多购房者上门咨询。这种情况并非个例,记者在城阳、高新区采访发现,以大户型为主的项目人气都比较低,但是有紧凑套三户型的楼盘营销中心,却人气爆棚。 “我们一期开盘售罄问题不大,目前的蓄客量开发二期也不用发愁。”火炬路上某营销中心的销售经理张先生说,该楼盘主要以89平方米和110平方米户型为主,因为总价低,园林设计也比较符合年轻人的需求,所以受到了购房者的关注。

  这种分化在西海岸更加明显。中央活力区某楼盘开盘,紧凑型套三户型几乎在开盘就被刚需购房者一抢而光,但大户型房源却无人问津。 “开发商的价格策略也有所倾斜,小户型的房子比大户型每平方米要贵不少。”准备在西海岸安子片区购买改善房的朱女士向记者介绍说。

  新房市场出现分化,二手房市场则更为惨淡。 7月份的第一天,很多房东又下调了待售的二手房价格。家住人民路方中圆小区的孙先生,已经把自己的房子从130万元降到了128万元。“去年最高能卖到150万元,真后悔没出手啊。 ”孙先生感叹说。其实他并不着急卖房子,但看到许多房源都在调低价格,他也感到有些心慌。

  不着急卖房的可以慢慢调价,但是急着用钱的人只能“割肉”。“只卖三天,宁夏路2000年封闭小区套一厅只要138万元,全款! ”7月1日下午,二手房经纪人小毛发布了这样一条信息。记者根据他提供的房产信息查询发现,该小区二手房均价在3万元/平方米左右,这套特价房正常价格应该是188万元左右。 “房东在西海岸定了房子,到交首付的日期,原本觉得三个月卖掉时间很充裕,但没想到多次降价后仍没人接手,这下真急了。”小毛说。

  在调查中记者发现,最近一段时间这样的特价房出现频率升高,不只是小户型房源,有些核心地段的大户型房源,房东也因为着急出手而大幅降价。“前几天澳门路附近有一个套四的房子,房东着急出国,最后房价降到3万元/平方米都不到,这在平时想都不敢想。 ”房产经纪人小胡说。

  对于目前刚需族的调查采访,记者发现许多人购房意愿还是很强烈。“我去目标楼盘看房,发现确实有不少买房的。而且可以明显感觉出来不是托儿,所以如果能买上还是不会犹豫。 ”购房者涂先生说。他看好的是新都心一个楼盘,目前片区内二手房市场合适的房源很少,所以他的注意力现放在这个楼盘最后加推的房源上。但是涂先生的目标很明确,除了这个楼盘的最小套三户型外,其他户型并不考虑,主城区其他楼盘也不考虑。

  市民李先生一直想到西海岸买房,但是同事的经历让他不敢轻易出手。“同事买的也是一个大开发商的房子,去年开盘时很火爆,一般人还买不上。但是现在交房时问题实在是“触目惊心”,窗户的尺寸都能大大缩水,更别说其他的质量问题。现在同事隔三差五就去和其他业主一起维权,也没个笑脸。 ”李先生说。李先生虽然现在也在到处看房,但是对于那些不是交付标准的精装房,连看都不看了,他现在的想法是买一套品质较高的毛坯房。

  在上半年成交量下滑情况下,开发商仍不敢有丝毫放松,7月份有不少楼盘加推。除了营销中心的活动外,许多楼盘再次将临时售楼处搬入商场。

  以往一房难求的主城区,购房者也可以做选择题。市北区远洋万和城户型面积涵盖119平方米至143平方米,价格预计在3.5万元/平方米至4万元/平方米之间;和达君玥也将加推新一期房源,建面约116平方米、130平方米、135平方米,均价在2.7万元/平方米左右;保利天汇将加推最后一批住宅,户型面积涵盖111平方米至175平方米。此外,李沧区首创禧悦天海计划7月中旬首开,分别为80平方米套二、98平方米套三、115平方米套三,预计精装房价格为2.5万元/平方米左右。因为主城区房屋总价较高,所以购房刚需相对较少,各盘加推量都不大。

  西海岸作为青岛楼市领头羊,在7月份也有十几个盘加推。如海尔产城创集团熙园、中铁青岛世界博览城、绿地凤栖澜玥、融创维多利亚湾、卓越维港、青岛东方影都、碧海方舟九著山、万德麒麟公馆等,产品类型丰富,许多楼盘的开盘价也比预期低了不少。此外,城阳、即墨、胶州等也都有楼盘推新,随着投资型购房者的减少,许多楼盘蓄客量明显不如之前,降价、降低首付金额已经成为楼盘的选择。

  对于下半年的房地产市场,房地产行业专家、中国房地产协会中介委员会秘书长丁祖昱认为,可以用稳定、分化、波动、产品和集中5个关键词概况。

  其一,2019年政策预期稳定,地方“一城一策”有收有放。行业规模稳中微涨,预计2019年全国新房销售金额约15万亿元,二手房销售金额约6万亿元,未来市场规模将趋于平稳。

  其二,城市分化加剧,不同城市持续分化。不同区域市场分化,甚至同一区域不同项目出现分化,项目内部还会出现分化,所以2019年市场“分化”是关键词。

  其三,下半年市场持续波动,频率加快,但波幅收窄。市场走势不会一路攀升,也不会全面下滑。

  其四,随着二孩时代来临,改善性需求的集中爆发,95后成为生力军,需求变化推动提升产品力内在要求,从品质创新的硬件到物管服务的软件全面升级。

  其五,集中度不断提升。城市集中度上升,企业集中度上升,关联行业集中度也在上升。

  上半年最大压力来自于供应,源于2018年下半年房企不拿地。下半年最大压力还是来自于市场,经过上半年房企集中拿地,下半年供应不会出现太大问题,但市场竞争将更加激烈。

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